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O novo Código de Processo Civil (CPC), o primeiro adotado no País em plena vigência da democracia, entrou em vigor no ultimo dia (18) . O texto, que passou por quase cinco anos de debates no Congresso Nacional, busca garantir maior efetividade aos princípios constitucionais e nasce com a promessa de assegurar processos judiciais mais simples e rápidos.

O novo CPC traz em seu bojo diversas modificações que afetam a todos aqueles que contendem em juízo, dentre as quais, vale destacar:

A busca pela Conciliação e Mediação, sendo o Judiciário obrigado a criar centros para realização de audiências de conciliação. Os juízes terão que seguir a ordem cronológica dos processos. Os juízes e tribunais serão obrigados a respeitar julgamentos do STF e STJ. Foi criado um mecanismo que possibilita que seja dada a mesma decisão a milhares de ações iguais, dando mais celeridade aos processos na primeira instância. Ações que versem sobre guarda de filhos e divórcio terão uma tramitação especial, sempre privilegiando a tentativa de acordo. O devedor poderá ter o nome negativado se não cumprir decisão judicial. As partes poderão acordar a respeito dos atos e procedimentos processuais, podendo alterar o tramite do processo, inclusive contratualmente. Serão devidos honorários advocatícios também na fase de recursos, e é criada tabela para causas contra o governo. A penhora de contas e investimentos não poderá ser feita por liminar, e o confisco do faturamento da empresa só será usado como último recurso. Tais regras afetam, como se disse, a todos os setores. Algumas outras regras, porém dizem respeito mais especificamente ao setor imobiliário. Dentre elas destacamos as seguintes:

a) A desconsideração da personalidade jurídica da empresa, sobre o qual discorremos em artigo anterior.

b) A impenhorabilidade dos créditos oriundos de alienação de unidades imobiliárias, sob o regime de incorporação imobiliária, vinculados à execução da obra (art. 833, XII).

O inciso XII do art. 833, acima mencionado, preserva os recursos destinados à execução da obra e entrega de unidades aos adquirentes adotando e reforçando o regime de afetação patrimonial.

Por esse regime, a empresa incorporadora pode separar cada empreendimento de seu patrimônio criando ao mesmo um patrimônio próprio (de afetação), de modo que os recursos dele advindos sejam utilizados tão somente para pagamento das despesas relativas àquela incorporação.

A regra do art. 833 não só reafirma o patrimônio de afetação, mas vai além, ao tornar compulsória a impenhorabilidade dos recursos. Se antes a lei facultava a criação do patrimônio de afetação, hoje torna impenhorável os recursos de toda incorporação, alargando assim seu conceito.

c) Alterações na ação de prestação de contas (arts. 550 e seguintes), que passa a se chamar AÇÃO DE EXIGIR CONTAS, tendo sido criados novos e mais prazos.

d) A adoção da quota condominial como título executivo extrajudicial também já tratada em artigo específico.

e) A citação postal de um morador de edifício será considerada válida se entregue a funcionário deste.

Versa o art. 248: Deferida a citação pelo correio.

Parágrafo 4º. Nos condomínios edilícios ou loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega de mandado feita a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente.

No mesmo sentido, o parágrafo único do art. 252 considera válida a citação por hora certa realizada na pessoa de funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.

Assim uma nova obrigação foi criada aos condomínios edilícios ou loteamentos, qual seja a de receber e entregar mandados de citação em nome dos condôminos. Desta forma entendemos que a fim de evitar maiores responsabilizações do condomínio/loteamento a portaria deverá manter livro próprio para anotação de eventuais mandados recebidos com a data do recebimento e da entrega ao destinatário que deverá passar recibo no mesmo. Tal regra poderá, inclusive, constar das futuras convenções de condomínio.

Cada condomínio ou loteamento deverá orientar seus funcionários, lembrando que, por tratar-se de ação judicial, a correspondência deve ser entregue ao condômino de pronto afim de que o mesmo tenha seu prazo para resposta atendido.

f) A segregação patrimonial do direito de superfície será mais detidamente analisada em futuro artigo. Esta separação patrimonial é tratada e efetivada no art. 791 do novo CPC demarcando os limites de responsabilidade do dono do terreno e do dono da construção ou plantação.

g) A usucapião extraordinário processado perante o registro de imóveis. O artigo 1071 instituí mudança na Lei nº 6.015/73 (Registros Públicos), criando seu art. 216, onde se admite o reconhecimento extrajudicial de usucapião processado perante cartório de registro de imóveis da situação do imóvel usucapiendo, requerido pelo interessado representado por advogado e instruído com os documentos que elenca. Desta forma cria-se uma nova atribuição para os oficiais dos registros de imóveis.

h) As dívidas de condomínio recairão sobre o preço no caso de arrematação ou adjudicação. De acordo com o parágrafo 1º do art. 908 nos casos de arrematação ou de adjudicação, os créditos que recaem sobre o bem se sub-rogam sobre o respectivo preço, ou seja, a responsabilidade sobre dívidas de condomínios é do devedor e não do arrematante o que expande o disposto no Código Tributário Nacional (parag. único do art.130) e proporciona maior segurança jurídica ao arrematante.

Por fim, vale destacar que o novo CPC revoga o anterior de 1973(Código Buzaid) e desta forma todas suas disposições se aplicarão aos processos em curso o que, aliás, esta expressamente previsto em seu art.14.

*Eduardo Cinelli é advogado e coordenador adjunto do NEL (Núcleo Estratégico Legislativo do Secovi-SP) (cinelli@cinelliadvocacia.com)

(Secovi-SP)